美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè),其發(fā)展受到了美國(guó)居民收入的直接影響

美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)演進(jìn)歷程。根據(jù)不同時(shí)期美國(guó)政府的養(yǎng)老地產(chǎn)政策和養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品在服務(wù)形式上的差別，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體上可以劃分為4個(gè)階段，20世紀(jì)50年代以前屬于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的萌芽期，20世紀(jì)60年代屬于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，20世紀(jì)70年代屬于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的快速發(fā)展時(shí)期，20世紀(jì)80年代至今屬于美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的成熟期。

美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的萌芽期（20世紀(jì)50年代以前）。美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展最早可以追溯到1772年成立的凱爾斯利養(yǎng)老社區(qū)。

約翰·凱爾斯利于1684年出生在英國(guó)的達(dá)勒姆郡，并于1711年抵達(dá)費(fèi)城。約翰在1719年當(dāng)選為基督教會(huì)的委員，并開始規(guī)劃一座較大的教堂，該教堂于1727開始動(dòng)工，1753年結(jié)束，在此期間，約翰經(jīng)常用自己的資產(chǎn)支付工人工資，以保持施工進(jìn)度。

1726年，約翰擔(dān)任州議會(huì)議員，并參與了州議會(huì)大廈的設(shè)計(jì)和建設(shè)工作。凱爾斯利養(yǎng)老社區(qū)由初期的單一的服務(wù)模式，逐漸發(fā)展為混合型的高級(jí)護(hù)理社區(qū)，凱爾斯利養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展模式逐漸成為后期美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)參照模式。

美國(guó)南北戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，利用船長(zhǎng)羅伯特·理查德的遺產(chǎn)在紐約的Snug港建造了一個(gè)專為退休水手居住的養(yǎng)老社區(qū)，在十九世紀(jì)末期，這個(gè)養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)成為紐約州最大的養(yǎng)老社區(qū)，高峰時(shí)期大約有1000名退休水手居住在此。

然而到20世紀(jì)中期，由于該養(yǎng)老社區(qū)出現(xiàn)了財(cái)政困難，并且隨著美國(guó)社會(huì)保障制度在20世紀(jì)30年代的到來，退休老水手的住宿需求開始下降，居住在該社區(qū)的老年人已經(jīng)不足200名。

美國(guó)南北戰(zhàn)爭(zhēng)的結(jié)束，使得美國(guó)南方和北方形成了統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，美國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，但伴隨美國(guó)工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，美國(guó)社會(huì)貧富差距逐步拉大，貧富階層嚴(yán)重對(duì)立，社會(huì)發(fā)展和分配存在嚴(yán)重的不公平，美國(guó)歷史學(xué)家將這段歷史時(shí)期稱之為嚴(yán)重不滿時(shí)期。

美國(guó)的經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與社會(huì)矛盾的不斷累積，迫使美國(guó)興起了一個(gè)由政府和民間共同推動(dòng)的社會(huì)進(jìn)步運(yùn)動(dòng)，也稱之為社會(huì)改良運(yùn)動(dòng)，改良運(yùn)動(dòng)要求改善的領(lǐng)域極其廣泛，涉及經(jīng)濟(jì)、和平、環(huán)境等多領(lǐng)域。

在此背景下，針對(duì)老年群體安居問題的慈善事業(yè)快速發(fā)展，美國(guó)的許多城市陸續(xù)建立了社區(qū)服務(wù)中心，為老年人群提供非專業(yè)型的養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)。雖然此時(shí)期，社區(qū)服務(wù)依然沒能提供全職專業(yè)型的養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)，但在社區(qū)的數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量方面較歷史已經(jīng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展。

20世紀(jì)30年代爆發(fā)的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊，美國(guó)的失業(yè)率居高不下，貧困問題變得異常明顯，社會(huì)動(dòng)蕩，尤其是老年人的養(yǎng)老問題由此前的個(gè)體問題演變?yōu)槠毡榈纳鐣?huì)問題，為了保證社會(huì)穩(wěn)定；

此后，各種社會(huì)保障舉措在美國(guó)得到不斷完善，1939年社會(huì)保障法增加了傷殘保險(xiǎn)和老年遺屬養(yǎng)老保險(xiǎn)，1940年開始美國(guó)政府按月支付退休人員養(yǎng)老金，養(yǎng)老成為全社會(huì)社會(huì)保障體系的關(guān)鍵組成部分。

1937年，美國(guó)政府頒布了第一部《住房法》，主要關(guān)注低收入群體的公共住房建設(shè)，雖然對(duì)老年和殘疾人群體的住房問題有所提及，但從嚴(yán)格意義上來說，針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)在住房法中并未提及。

總體而言，20世紀(jì)50年代以前的美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)推出的養(yǎng)老產(chǎn)品普遍是政府和社會(huì)推動(dòng)的福利性質(zhì)的老人院，且進(jìn)展緩慢，由此可以界定為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的萌芽期。

美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展初期（20世紀(jì)60年代）。1950年美國(guó)65歲以上人口比重達(dá)到11.32%，已遠(yuǎn)超國(guó)際7%的標(biāo)準(zhǔn)，顯而易見，美國(guó)在1950年就已經(jīng)邁入了老齡化社會(huì)。受西方傳統(tǒng)文化的影響，老年人偏好獨(dú)居，那么適合老年人養(yǎng)老需要的老年社區(qū)誕生。

1954年在美國(guó)亞利桑那州有兩位房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一塊320英畝的土地用于建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，也就是后來著名的美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)Youngtown，主要服務(wù)于退休老人，Youngtown社區(qū)是美國(guó)歷史上第一個(gè)有年齡限制的養(yǎng)老社區(qū)，這也為以后美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)年齡準(zhǔn)入限制政策的普遍實(shí)施做出了榜樣。

在美國(guó)養(yǎng)老政策不斷向養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)A斜的大背景下，美國(guó)越來越多私人資本開始進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)作。其中最為引人注目的是美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商德爾·韋布，他發(fā)現(xiàn)亞利桑那州下的一個(gè)小城氣候炎熱、土地便宜、且來此度假的普遍是老年人，于是決定在該地區(qū)建造房屋，目標(biāo)人群為老年人。

在20世紀(jì)60年代以前，德爾·韋布建設(shè)的房屋僅供55歲以上退休老年人居住，同時(shí)圍繞住房，德爾·韋布還建設(shè)了如療養(yǎng)、醫(yī)療、商業(yè)中心及高爾夫球場(chǎng)等一系列娛樂配套設(shè)施。

1965年美國(guó)參議院老齡問題特別委員會(huì)報(bào)告顯示44%的養(yǎng)老社區(qū)床鋪不符合健康標(biāo)準(zhǔn)。總體上20世紀(jì)60年代美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于市場(chǎng)培育期、養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期階段。

美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展期（20世紀(jì)70年代）。美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)在20世紀(jì)70年代的快速發(fā)展得益于人口老齡化的不斷加劇、政府養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)的退出政策以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)和人均收入在20世紀(jì)70年代的高速增長(zhǎng)。

20世紀(jì)70年代的發(fā)生的石油危機(jī)，對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了較大沖擊，1974和1975年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分別為-0.52%和-0.2%，為了提振美國(guó)經(jīng)濟(jì)，美國(guó)政府出臺(tái)了諸多減稅措施，極大地緩解了石油危機(jī)對(duì)美國(guó)企業(yè)的影響；

美國(guó)經(jīng)濟(jì)在短暫的修正后再次向上發(fā)展，1976年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率再創(chuàng)新高，達(dá)到5.39%，且同時(shí)期美國(guó)人均收入增長(zhǎng)率達(dá)到9%以上，收入增速超過了美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速，這為個(gè)人創(chuàng)造需求提供了強(qiáng)大的資金支持。

與此同時(shí)，美國(guó)的減稅政策直接導(dǎo)致美國(guó)政府用于老年住宅建設(shè)的財(cái)政資金進(jìn)一步減少，政府財(cái)政赤字激增。

美國(guó)政府為了擺脫財(cái)政困境，1974年美國(guó)政府對(duì)住房和社區(qū)發(fā)展法進(jìn)行了修訂，建立社區(qū)發(fā)展基金和消費(fèi)者住房接濟(jì)援助法，但最為關(guān)鍵的是為符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)商提供低息貸款，鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，這位養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金政策支持。

與此同時(shí)，為了避免之前養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展存在的弊端，1987年美國(guó)政府頒布了《養(yǎng)老院改革法案》，該法案詳細(xì)規(guī)定了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)程序，并規(guī)定對(duì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰，這為養(yǎng)老社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和科學(xué)化發(fā)展提供的質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

總體而言，1949年到1968年是公房計(jì)劃大規(guī)模實(shí)施的階段，但在后續(xù)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)了諸多問題，這一時(shí)期由于美國(guó)政府財(cái)政拮據(jù)，并最終在1970年初逐步退出歷史舞臺(tái)，轉(zhuǎn)而支持民間資本介入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，并未減弱美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)速度，反而快速推動(dòng)了美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

2016年美國(guó)排名前三的養(yǎng)老地產(chǎn)公司分別是BrookdaleSeniorLiving、HolidayRetirement和LifeCareServices三家公司，這三家公司擁有養(yǎng)老社區(qū)數(shù)量占前十比重達(dá)到58.62%，引人注意的是這三家養(yǎng)老地產(chǎn)公司均成立于20世紀(jì)70年代。

顯而易見，正是由于這三家公司在20世紀(jì)70年代的快速發(fā)展奠定了他們?cè)诿绹?guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)中的較大的市場(chǎng)份額。此外，這一時(shí)期美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展呈現(xiàn)出的一個(gè)顯著特點(diǎn)是向高端化發(fā)展，星級(jí)酒店公寓式的養(yǎng)老地產(chǎn)大量興起，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)更加多元化，力爭(zhēng)滿足不同收入水平老年人群的需求。

美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展成熟期（20世紀(jì)80年代至今）。美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)在20世紀(jì)80年代以后逐步進(jìn)入成熟發(fā)展時(shí)期，受益于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)、人均收入水平的不斷提高、老齡化人群比重的持續(xù)提高以及美國(guó)穩(wěn)定的社會(huì)保障政策。

自20世紀(jì)80年代開始，美國(guó)老齡人群所占比重持續(xù)提高，1980年65歲以上老年人群比重為14.69%，2015年提高到18.24%，老年人群對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的需求持續(xù)提高。

整個(gè)20世紀(jì)70年代美國(guó)的平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為3.58%，進(jìn)入20世紀(jì)80年代，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率雖然有所下降，但從1980-2007年，經(jīng)濟(jì)平均增速仍然保持在3.04%，只是在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速才出現(xiàn)較為明顯的下降，2008年-2015年的經(jīng)濟(jì)平均增速為1.24%；

顯而易見，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在20世紀(jì)80年代后期的大部分時(shí)期保持的較為穩(wěn)定的向上增長(zhǎng)，這為養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展創(chuàng)造了較好的外部環(huán)境。

美國(guó)人均收入增速在20世紀(jì)80年代后期低于70年代，截止到2007年經(jīng)濟(jì)危機(jī)前，平均增速為5.48%，如果考慮危機(jī)后，截止到2015年平均增速為4.67%，2015年美國(guó)人均收入為56，054美元，相比1980年提高了4.49倍。

相比美國(guó)，2015年加拿大人均收入為43，206美元、丹麥為53,149美元、法國(guó)為36,304美元、德國(guó)為41，686美元、日本為34，629美元、英國(guó)為44,162美元、中國(guó)為8109美元。

結(jié)語

從上述數(shù)據(jù)的對(duì)比可以看出，美國(guó)的民眾已經(jīng)達(dá)到世界很高的生活水準(zhǔn)，由于養(yǎng)老更多的還是需要自身的經(jīng)濟(jì)支付能力，貨幣性的收入在養(yǎng)老能力中是最為重要的方面，毫無疑問，美國(guó)較高的居民收入對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐。