保險業紛紛搶灘養老社區

隨著我國老齡化進程加速，推動養老事業發展和完善養老保障體系被擺在前所未有的重要地位。國家出臺了一系列鼓勵支持養老健康產業發展的政策措施：十四五規劃明確提出，實施積極應對人口老齡化國家戰略，完善養老服務體系；《中共中央國務院關于加強新時代老齡工作的意見》強調，加強規劃引導，完善支持政策，發展適老產業，積極培育銀發經濟。

為深化服務養老健康產業，保險公司近期加碼養老社區布局。國華人壽上海普陀國際康養中心正式開工，項目總投入8億元，預計在2024年上半年正式投入運營。大家保險城心醫養社區落子南昌和天津，高品質養老社區版圖進一步豐富。泰康保險也透露，其深圳的泰康之家·鵬園正在加速建設，預計2023年首期投入使用；佛山、珠海養老社區投資也在推進中。

尋求差異化布局模式

老齡化程度加深以及老年人消費水平提高，使養老社區巨大的發展潛力吸引多方投資者參與，保險公司是重要參與者之一。

根據中國保險資產管理業協會數據，截至2021年3月，已經有10家保險機構投資47個養老社區項目，床位數超過8.4萬個。險資在養老及養老產業上下游醫療、健康行業領域布局的私募股權投資基金已經超過2340億元。

據《金融時報》記者觀察，目前已布局養老社區的險企均采用保險產品結合養老社區模式，即購買保險產品可享受養老社區免押金入住權、優先選房權等特權，實現保險與養老相結合。單就養老社區類型來看，險企多借鑒CCRC（持續照料退休社區）模式，但側重有所不同。比如，泰康保險在標準化CCRC社區的基礎上，在全國多核心城市布局，構建起了旅居養老模式；中國人壽采取三點一線布局，實行地區差異化社區模式；中國太保推出旅居養老、健康養老、康復護理三大差異化社區；新華保險發展高端城市介護型社區、CCRC社區、旅居大型社區；中國平安則選擇在一線、二線城市核心區域建設CCRC社區。

養老社區不僅能為養老服務提供基礎設施，也能在很大程度上調動醫療、物業等相關配套服務，圍繞養老社區打造運營閉環。但在眾多的養老社區中如何實現差異化服務，也成為參與者尤其是后入局者們的共同挑戰。

記者注意到，近兩年開始有險企將養老社區普遍選址在近郊轉向城市中心，如此做的好處是可以解決子女探望難、快速享受優質醫療服務難等問題。

例如，在城心養老方面頗有建樹的大家保險，基于明確的客群定位和差異化戰略，該公司開發了城心醫養旅居療養以及居家安養三條養老社區產品線，覆蓋居家+社區+機構的多樣化養老需求。近日，繼北京朝陽、友誼、阜外社區之后，大家保險的第4和第5家城心醫養社區分別在南昌和天津落地。不同于重資產或輕重并舉的運作方式，大家保險采用純輕資產模式，通過租賃、改造物業的方式設立養老社區，布局周期相對較短。

作為養老社區的后來者，國華人壽的上海普陀國際康養中心近日正式開工，建成后將向社會提供269套活力公寓和100張護理床位。國華人壽相關負責人表示，公司布局養老社區的思路是從城市核心區域進入，以上海、武漢為起點，未來3到5年逐步形成東西南北中全國五大康養中心。

盈利并不是全部目的

業內人士普遍認為，養老產業領域布局最深入的當屬保險機構。一方面，險資體量大、久期長，而養老地產建設周期長，以租賃為主的盈利模式有助于獲取穩定現金流，符合險企中長期投資需求。另一方面，險企客戶資源穩定、客群年齡較高、儲備醫療資源豐富，進軍養老地產有著天然優勢。

但是，近年來關于以重資產布局養老社區盈利轉化難的討論此起彼伏。有觀點認為，對于重資產布局養老社區的保險公司來說，如何盈利是一個很大的挑戰。有的保險公司建了很多養老社區，甚至投資醫院，把醫院、健康和養老都結合起來，當做到一定程度時發現，有些基礎設施的成本很高，如果純商業化運行，很難運轉起來。

對此，天風證券研報分析指出，養老社區的項目成本由拿地成本、開發成本、后期運營成本構成，在重資產發展模式下，初期拿地和開發成本很高，后期運營成本中，護理人員工資、物業管理費用占主要部分，僅僅依靠社區租金和服務費、一次性押金的收入，的確很難收回期初期投資。但長期來看，隨著享受第一輪改革開放紅利的購買力較高人群逐步進入養老年齡，加上居民支付能力提高，中期可以實現運營層面的盈利。

據了解，一個養老社區項目平均100畝到120畝，從開工到運營，周期一般在760天到770天左右，保險公司通常打造高品質的養老社區，平攤下來每套成本（一室一廳）是80萬元到100萬元左右。根據國際經驗，一個養老社區入住率如果能達到65%到70%，就可達到營運盈虧平衡。比如，2015年開始營業的泰康之家·燕園，獨立生活區入住率達到99.7%；2016年開始營業的泰康之家·申園，入住率已超90%，兩家養老社區均已實現運營盈利。

其實，談保險公司投資養老社區的盈利難問題，不僅要拉長時間軸，還要看附加值的補充作用。業內多位專家在接受記者采訪時均表示，按照房地產行業的邏輯，險企投資養老社區是不可能實現短期盈利的。因為房地產行業是通過產權的銷售快速回收前期資金投入，而保險機構不能銷售產權，因此，現金流不可能快速回籠。新開業的養老社區都需要經歷入住率爬坡期，當入住率達到一定比例時，大概率可以實現盈虧平衡和良性運轉。另外，保險公司通過資源整合，在提供醫養服務和護理支持的同時，也提升了客戶質量，增強了客戶黏性。

不過，險企興建養老社區，盈利并不是全部目的。從發展趨勢來看，雖然目前重資產養老社區多是從中高端人群入手，主打高凈值客戶，但保險公司也在管理成本等方面進行摸索，待成本降低后，有可能向中低收入群體延伸。并且，保險公司并不是簡單地把險資配置到養老機構上，更重要的是通過打造產業鏈，向上銜接養老保險、醫療保險、護理保險等產品，向下帶動護理服務、老年大學等產業，使保險產品與養老實體有機結合，助力解決養老難題。