泰康人壽自建CCRC社區,打造全國連鎖布局

泰康人壽：打造泰康之家

1）運營模式：自建 CCRC 社區，打造全國連鎖布局

泰康于 2009 年開始布局養老社區泰康之家，是國內最早布局養老社區的保險公司。泰康人壽采用獨立開發的重資產模 式運營養老社區，同時引入美國 CCRC 養老模式，配備專業康復醫院和養老照護專業設備，提供獨立生活、協助生活、專 業護理、記憶照護四種生活服務區域，滿足不同身體狀況長者的照護需求，實現一站式退休生活解決方案。

目前，泰康之家已完成北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州等 24 個核心城市的大型連鎖醫養社區和康復醫 院的布局，選址多為城市郊區，建筑面積一般可達 10萬平方米。順應老年人養老+旅游需求，泰康之家利用其全國連鎖 布局的優勢，提出候鳥式旅居養老，長者可以通過預約異地泰康之家社區的方式滿足短期交換居住、旅行度假的養老需求。

泰康之家總規劃地上建筑面積約 367萬平方米，可容納約 6.6萬名老人，規劃超 4.3萬個養老單元以及約 2500張醫療床位。 目前已有 7 地 8 家養老社區投入運營，其中最早開園的北京燕園北區入住率接近 100%，上海申園一期入住率也超 95%。

2）服務特色：1+N服務

泰康之家采用自營服務的模式，推出1+N服務，即 1名個案管理師和 N個照護團隊，照護團隊覆蓋護理、康復、醫療、 藥師、社工、文娛、運動、餐飲等多個方面，保障長者全方位、多方面的照護。此外，泰康之家引入長期照護體系（TK-LTC）， 定制不同程度的生活照顧及護理服務。

除生活照料外，泰康創新提出長壽、健康、富足三大解決方案，打造全新養老財富解決方案，建立1+N財富團隊，即 1 個健康財富規劃師和 N 個泰康全生態的專家顧問。同時泰康推出生活服務平臺泰生活，為客戶提供 7*24 小時的財 富服務、醫療服務、健康服務等。

3）醫療優勢：一個社區+一個醫院醫養結合模式。泰康之家在各個社區配建二級康復醫院，引進國際標準康復體系(TKR）， 打造一個社區+一個醫院模式。除自建康復醫院之外，泰康在全國布局五大醫學中心，與社區康復醫院共同打造區域醫 療中心，在泰康體系內部實現醫療資源的共享共建，形成集醫、養、康、寧緊密結合的布局邏輯。同時，泰康之家與北 京協和醫院、北京安貞醫院等三甲醫院合作，開通轉診綠色通道。（報告來源：未來智庫）

3）收費模式：保險/入門費+樂泰財富卡+月費+餐費+護理費

泰康之家收費模式主要包括保費/入門費、會員費（樂泰財富卡）、月費、餐費和自由選擇的護理服務費。泰康之家入住資格 由購買指定產品或繳納入門費獲得：根據泰康人壽客戶入住養老社區確認函，①入住資格與泰康人壽旗下的幸福有約保險掛 鉤，繳納保費 200萬元以上免收入門費，保證投保人或被保人 80歲前的入住權；300萬元保證投保人、被保人終身入住權 及優先選房權；500萬元可獲投保人、被保人、投保人父母、投保人配偶父母中任意兩人終身入住權及優先選房權。②非保 險客戶則需通過繳納入門費及購買樂泰財富卡獲得入住權。樂泰財富卡本質上是入住泰康之家的可退還押金，購買樂泰財富 卡可獲得月費優惠。

以泰康之家·燕園為例，不同房型的樂泰財富卡價格在 40萬元-360萬元之間，月費折扣約 6折。購買樂泰財富卡后，月費 根據戶型和居住人數約 6000 元/月-20000 元/月，每人每月餐費約 1800 元。針對需照護老人，護理區包含協助生活、記憶 照護、專業護理，需繳納 20 萬元的押金，及 5600 元/月-13600 元/月不等的護理費。通過綁定保險+月費或入門費+ 會員費+月費的形式，泰康之家建立起保險客戶與養老社區客戶的聯動；通過收取高額入門費的方式，確保重資產布局的 養老社區能夠快速回籠資金；而月費等服務費則能夠為項目提供穩定的長期現金流，維持泰康之家的長期運轉。

4）新模式探索：股權投資+私募基金的重資產模式

2016 年，泰康資管出資 60億元認購保利地產 7.32億股，成為其第二大股東（持股比例達 6.22%）。2020年 9月，泰康人 壽、泰康養老協議受讓陽光城股份，成為陽光城重要戰略投資人；2021年 4 月 5日陽光城發布公告，與股東泰康簽署戰略 合作框架協議，明確：

①在項目獲取及代建代銷方面，涉及存量不動產合作，針對泰康已布局的項目，同等條件下優先與陽光城合作；涉及增量項目拓展，發揮泰康在醫養服務、產業資源等方面的優勢，拓展合作；

②在不動產股權基金方面，雙方共同設立不動產投資基金，用于投資、孵化相關項目；

③在融資合作方面，泰康及其資管子公司在信用債、非標、資產證券化、公募 Reits 等領域與陽光城展開合作；

④在物業合作方面，雙方將在物業管理領域開展全面合作，包括泰康優先考慮與陽光城物業子公司開展資本市場領域合作， 在陽光城管理小區內提供社區居家養老服務、打造智慧物業平臺、嵌入式養老服務站、遠程醫療服務等業務模式，提供多元 化增值服務，持續提高客戶滿意度、擴大行業影響力。