多地啟動!居住權登記讓以房養老更踏實了?
時間：2022-10-01 13:48 來源： 作者：小通 人瀏覽
近日，居住權登記工作在全國各地陸續開展。
據不完全統計，目前，重慶、安徽合肥、湖北武漢、山東濟南、四川成都、湖南長沙、浙江杭州等多座城市已經啟動當地的居住權登記工作。湖北武漢自去年7月起開始辦理居住權登記，半年內，當地已辦理居住權登記330余件。
事情的源頭要從2021年實施的《民法典》說起。
《民法典》中新設立了一種權利居住權，規定居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權。
該項權利不僅可以在親屬間設立，也可以在沒有親緣關系的個體間進行。居住權設立后，居住權人在權利生效期間，享有占有和使用房屋的權利，即便房屋產權發生轉移，居住權也不受影響。
也就是說，即使房東（房屋所有人）把房子賣了或者抵押，擁有居住權的住戶也能安心居住，不必擔心自己被驅逐出去。
房屋，凝聚著無數中國人的畢生血汗。那么，年輕時努力奮斗攢錢買房，到老了是不是應該讓房子為自己提供保障？
居住權的誕生，不但充分體現了房住不炒的總體方針，還將附著在房產上的居住屬性和金融屬性剝離開來，為以房養老提供了極大可能。
浙江大學經濟學院教授柴效武解釋道：以房養老，即利用住宅壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對廣大老人擁有的房產資源，尤其是老人死亡后住宅仍然余存的巨額價值，通過一定的金融或非金融機制的運作實現價值流動，為其余存的生命期間，建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入。
通俗理解，即人們在年輕時，用收入扣除消費后的結余購買住宅；到年老收入已不足消費使用時，再將住宅的價值逐期釋放，以彌補生活費用的不足。
可以想象出這樣一幅場景：失獨老人先為自己設立居住權，再把名下房屋出售或抵押，老人可以在晚年獲得一筆收入，借此實現以房養老。
據預測，到2036年我國將有3.8億人退休，人口老齡化程度持續加深。所以不難想象，伴隨著我國老年人口規模繼續擴大、養老問題的不斷突出，越來越多的老年人未來將更多考慮以房養老。
居住權對老人有什么好處？
據統計，2021年，我國60歲及以上的老年人口總量超2.67億，十四五期間預計將超過3億。面對如此龐大的老齡群體，設立居住權，從分解房屋所有權入手，盤活系著在房屋產權上的資金，釋放出經濟活力，也成為社會保障體系之外強有力的輔助措施。
居住權可以與產權分離。按照合同約定或者遺囑，向登記機構進行登記設立，產權人可以將房屋的居住權給自己的父母、朋友、同事、離異配偶、保姆等任何人，居住權登記年限可以超過20年。
居住權的出現，還不僅是讓特定群體居有定所。對于失獨老人等為代表的社會特殊群體，缺乏養老資金，唯有一套自己居住的房屋，賣掉的話又會顛沛流離。居住權的設立，就為這部分老年群體提供了以房養老契機。
又如居住權可以使以房養老政策有效落地，老人可將自己住宅轉讓給融資機構取得對價的同時，在該住宅上設置居住權，保證自己的居住權益，實現以房養老安享晚年的目的。而對于其他老人來說，居住權的出現，讓他們養老生活又多了一道堅實的物質屏障，也是利大于弊。
不動產居住權證封內
舉個例子。父母拿出畢生積蓄給兒子買房，房本寫兒子兒媳的名字，若是哪天和兒子鬧矛盾，兒子要趕老人走，而老人因為沒有任何保障，只能被迫離開。但是，如果老人擁有房屋的居住權，無論兒子兒媳怎么處理這套房屋，也不影響老人繼續住在這套房子里。
還有一種情況。比如電視劇《都挺好》蘇大強面臨的困境喪偶老人黃昏戀。很多老人子女都擔心，半途中殺出來的后媽后爸是沖著老人財產來的，一旦房子到手，立刻對老人不管不顧。但是，萬一黃昏戀有真愛呢？
有了居住權，黃昏戀可以更純粹。
老人可以將房屋所有權留給子女，與此同時，為老來伴設置居住權，保障其居住權益。
再有，比如老人有一套房但有2個兒子，小兒子已經購買自住房屋，大兒子無自住房屋與老人共同居住并照顧老人，按法律規定2個兒子享有平等的繼承權，并且兄弟倆大概率會將房屋變賣分錢。
問題來了，大兒子分的錢不夠買房，一家大小怎么辦？別慌，這個時候如果老人分配繼承的時候讓大兒子享有居住權，那么對他們一家是一種有效保障。
再比如，你有一套房子但沒什么收入，又想要提高下生活質量需要錢，那你就可以將房子分成交權和居住權，將產權按市場價折價后出售套現，自己享有居住權一直住在這房子里。
作為受到法律保護的權益，要用好這項用益物權，就得遵守最基本的游戲規則。
設立居住權有嚴格的程序性，應采用書面形式訂立合同，并及時申請登記。對于不動產，登記是必不可少的程序，而《民法典》也規定了，設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記居住權自登記時設立。
而且，居住權因人而設，故而不得用于生活居住以外的用途，不得轉讓、繼承、抵押，沒有事先約定，不能將住宅出租，等等。
不動產居住權證封面
顯然，居住權的存在，能夠保障部分弱勢群體的權益，但也必然對房地產市場帶來相當影響。
居住權讓房產交易變得更加復雜
未來房產交易，考慮到居住權的存在，必然有很多新的問題需要打通。
一是房屋市場價值不及預期。
不少人擔心設置了居住權的房屋，根本沒有人愿意去買。原因很簡單，大多數購房原因都是居住，即使是出租，房東也享有全部收益。但是，居住權出現后，房東很可能連房租也收不著。這樣一來，房子價值會因為居住權的剝離被消減，甚至居住權的設立反而對房屋出售造成阻礙。
此外，大多數老人居住的房子都是老舊房，小區各種設施也偏落后；再加上延期入住這個因素，想必大家購買意愿更低了。
設置了居住權的房子，有人愿意接盤嗎？既然找不到下家，以房養老難免有空中樓閣之嫌。
二是交易成本大幅增加。
過去房產交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租賃。未來，房產查冊，還要看是否存在居住權，一旦存在居住權，房產交易就極其復雜。
畢竟，居住權與所有權分離，兩者同屬用益物權，權益關系相當。居住權的到來，相當于給房產加上新的負擔，有了負擔之后，房產交易必然受到影響。
這與租賃關系有著明顯不同。雖說買賣不破租賃，但租賃只是合同關系，最高租賃期限不得超過20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在長期租賃合同，也不是無刃可解的。但居住權的時間期限，理論上可以無限長、直到去世才會消失。同時，居住權無償是原則、有償為例外，不約定就不會存在租金收益。
再加上，二手房交易，買家處于信息差的弱勢，信息本就不透明。如若中介聯合賣家欺瞞房屋存在居住權設置的事實，而買家親自去跑、去調查房屋所有權信息費時費力，憑空增添了好多環節，無比麻煩。
這種情況下，買新房它不香嗎？
三是房屋附屬權責歸屬尚不明確。
我們都知道，一套房子，它上面附帶的價值不止居住和錢財，還有其他的一系列權益和責任，比如：學位、戶口、稅費等等。現如今一套房子的物權被拆解，那么，這些附屬的權責又該如何劃分？
舉個例子，居住權與所有權分離，那么新設居住權的房子，其入學權益、落戶權益歸誰所有？
未來一旦開征房產稅，到底該居住權人繳納還是所有權人繳納？
一些老賴借居住權逃避債務，以唯一一套房子不得被執行為由耍賴，在房屋抵押、拍賣中該如何打上補丁？
……
以上種種問題，都有待司法解釋進一步細化明確。而法律的真空地帶，權責就難免出現混亂。
好了，說了這么多，隨著各地陸續開展居住權登記，新用益物權已經照進了現實，也將在應對老齡化、維護社會穩定等方面發揮不容低估的作用。
無論如何，未來房產交易，必須考慮到居住權的存在，這是房產交易最不容忽視的變量。因而在現實操作層面，還需要為居住權設立、取消、銜接等暢通渠道，增強吸引力，讓老人以房養老更安心。
居住權能讓有房的老人老有所依嗎？我認為，未來可期。
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