高端養(yǎng)老院月收費普遍超萬元,房企多種形式介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

全國每100個人，就有18個是60歲及以上的人

養(yǎng)老地產(chǎn)面臨機遇與挑戰(zhàn)

5月11日，國家統(tǒng)計局公布第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上人口超2.64億人，占總人口的18.7%。民政部此前曾預計，十四五時期，我國60歲及以上人口將突破3億人，將從輕度老齡化邁入中度老齡化階段。

隨著老齡化程度加深，養(yǎng)老地產(chǎn)正迎來新的機遇。中國社會科學院預計，2030年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場可達13萬億元，前景無限。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景雖好，但不少房企都反映，目前，除了銷售模式的養(yǎng)老地產(chǎn)外，其他模式的養(yǎng)老地產(chǎn)基本上還難以實現(xiàn)盈利。

2018年年底，萬科集團董事會主席郁亮表示，養(yǎng)老還沒有盈利模式。這一局面到2020年仍沒有改變。在萬科今年3月發(fā)布的2020年年報中，對其進軍的多個產(chǎn)業(yè)均有關于盈利情況的介紹，但對養(yǎng)老行業(yè)的描述僅是持續(xù)積極探索，打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務。

A【機遇】

廣州中心區(qū)公立養(yǎng)老院一床難求

廣州市民政局公開的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，廣州市共有217家養(yǎng)老機構，床位57223張。廣州市為老服務綜合平臺和60加研究院統(tǒng)計了其中181家機構的情況，平均入住率為52.6%。公辦、民辦、公建民營機構的入住率分別為54.4%、52.1%和53.0%。單從數(shù)據(jù)來看，廣州養(yǎng)老床位寬裕，實際上卻存在著結構性供應不足的問題。

因住房空間狹窄加上沒有電梯，楊小姐無法將80多歲的獨居祖母接到家里同住，但祖母健康狀況每況愈下，楊小姐打算將祖母送到養(yǎng)老院。楊小姐所在的荔灣區(qū)老齡化程度最高，性價比較高的公辦老人院床位爆滿，為方便探視，楊小姐只能一邊在民政系統(tǒng)網(wǎng)站上申請入住荔灣區(qū)唯一一家公辦老人院，一邊先將老人送到附近的民辦養(yǎng)老院，民辦養(yǎng)老院每月的開銷比公辦的貴1000多元。足足等了兩年，我奶奶才等到一張公辦養(yǎng)老院的床位。

羊城晚報記者打電話到荔灣、越秀、海珠區(qū)各公辦養(yǎng)老院咨詢后發(fā)現(xiàn)，床位全部爆滿。工作人員告訴記者，無法預估床位空出的時間，因為只有等入住的老人離世，才可能騰出床位。天河西部很多收費適中的民營養(yǎng)老院同樣是一床難求，位于五山附近的燕嶺頤養(yǎng)院床位常滿，偶有老人離世，一周內(nèi)就有新的長者入住。

廣州市老人院的工作人員告訴記者，目前已有7000多位老人在網(wǎng)上輪候等待入院，但該院兩個院區(qū)僅能提供2000余個床位。未來兩個院區(qū)全部投入使用后，最多可以提供8000個床位，但現(xiàn)在尚未確定新床位的投入使用時間，而且疫情期間入住審批嚴格，即使床位全部投入使用，也不會一下子收滿人，因此無法預計老人需要等多久。

高端養(yǎng)老院月收費普遍超萬元

近幾年，不少房企紛紛進軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場。根據(jù)克而瑞今年的統(tǒng)計，萬科、保利、遠洋、越秀等百余家地產(chǎn)類企業(yè)已經(jīng)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，泰康人壽、合眾人壽、太平人壽等眾多險資類企業(yè)，九如城、同仁堂、英智康復等綜合類企業(yè)，首開、首創(chuàng)、誠和敬等地方國資企業(yè)，各路大軍紛紛進入養(yǎng)老行業(yè)。

這些新力量進入養(yǎng)老行業(yè)，為市場帶來了不少相對高端的養(yǎng)老機構。以廣州為例，萬科、保利、越秀等企業(yè)開辦的養(yǎng)老機構都以中高端為主。

最近，方女士將身患末期癌癥的母親送進了位于海珠區(qū)濱江中路的萬科榕悅養(yǎng)老院，每月繳費1萬多元。記者了解到，入住該養(yǎng)老院需要一次性繳納2萬多元的設備購置費，日常開銷包括床位費、伙食費、護理費等，全自理人群月開銷在萬元以下，但如果選擇單人間而且是專人護理，月開銷可能接近2萬元。

位于海珠區(qū)琶洲的保利天悅和熹會頤養(yǎng)中心則采用會員制方式，入住者需購買10-15年的會籍，以全自理的單人間為例，10年會籍的費用為50多萬元，買了會籍后入住者無需再交床位費和水電費，但伙食費另計。如果老人能夠全自理，平攤下來月開銷在1萬元左右。

房企多種形式介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，如今企業(yè)介入養(yǎng)老行業(yè)的模式已不僅僅是開辦常規(guī)的老人院一種，而是百花齊放，已形成護理類、康復類、醫(yī)養(yǎng)類、地產(chǎn)類、保險類、政府類和運營類七大商業(yè)模式。

以越秀康養(yǎng)為例，該項目位于海珠區(qū)廣紙新城海頤苑內(nèi)，利用同一集團旗下廣州紙廠閑置的單身宿舍改造而成，新增越秀朗高系列醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)品，采用養(yǎng)老機構+護理院雙牌照模式，形成了機構+社區(qū)+居家養(yǎng)老多層次業(yè)務布局。此外，也有部分房企嘗試幫老人代管房屋，以租金抵扣養(yǎng)老費等多元化服務。

對于行業(yè)未來的機遇，越秀地產(chǎn)股份有限公司董事長林昭遠認為：未來五年是積極應對人口老齡化、做好養(yǎng)老服務準備的寶貴窗口期。在需求端，隨著我國居民物質(zhì)生活大幅改善、健康意識逐步增強，多元化的健康需求持續(xù)刺激康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在供給側，居家社區(qū)機構相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結合的養(yǎng)老服務體系，為社會化養(yǎng)老提供了結構性發(fā)展機遇。

B【挑戰(zhàn)】

養(yǎng)老行業(yè)資金回收周期偏長

此前，不少房企采用的是新建物業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老機構的模式，但這種方式的資金回收周期偏長。

據(jù)了解，自2017年成立以來，越秀康養(yǎng)通過自主建設、并購、合作，積極布局粵港澳大灣區(qū)和長三角經(jīng)濟圈，形成3省6市8000床的規(guī)模格局。如今該公司強調(diào)，未來在快速戰(zhàn)略擴張的同時，將充分考慮康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)資金占用較大、回報周期較長的實際情況，在運營、風控等領域逐步搭建體系，積極探索提質(zhì)增效的經(jīng)營管控模式。

萬科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)同樣從前幾年的快速擴張中放慢了速度，努力探尋更合適的模式和產(chǎn)品。2019年，萬科提出收斂聚焦、鞏固提升基本盤的戰(zhàn)略，其養(yǎng)老業(yè)務逐步收斂聚焦至突出專業(yè)護理能力的怡園與營造睦鄰友好關系的隨園這兩大產(chǎn)品線。

高薪仍難求高素質(zhì)從業(yè)人員

人們對養(yǎng)老行業(yè)的偏見，也制約著養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展。萬科此前曾嘗試將部分社區(qū)內(nèi)的閑置物業(yè)轉化成養(yǎng)老用途，卻遭到了很多業(yè)主的反對，后來萬科推出的不少養(yǎng)老院都是租用外界的閑置物業(yè)。

而且，社會上對養(yǎng)老行業(yè)普遍帶有偏見，招人也不好招。廣州某養(yǎng)老院院長告訴羊城晚報記者，照顧老人特別是失能老人又臟又累，從業(yè)人員社會地位不高，很多年輕人不愿意干，因此養(yǎng)老行業(yè)的從業(yè)人員普遍都在40歲以上，但對于某些帶病老人的護理需要專業(yè)知識，一些年齡偏大、文化水平偏低的從業(yè)人員難以勝任。好的從業(yè)人員不但要有專業(yè)素養(yǎng)，還要有愛心和耐心。即使我們已經(jīng)開出了不算低的工資，但想找到合適的人依然很難。

可能面臨老人遭遺棄的風險

最近，安徽某養(yǎng)老院工作人員在網(wǎng)上訴苦，該院2020年1月接收了一位老人入住，其兒子按期繳納了兩個月的養(yǎng)老服務費后，便聲稱兄弟姐妹之間有家庭矛盾，不再支付費用。多次溝通無效后，老人院將老人子女起訴至法院，但老人子女早已將財產(chǎn)轉移至他人名下，老人院雖勝訴法院卻無法執(zhí)行。老人院無力再承擔老人的服務工作，但老人又無處安置，非常無奈。

在北京經(jīng)營養(yǎng)老院的王先生也曾遇到入住老人遭子女遺棄的問題，不過比較幸運的是，最終王先生通過訴訟追回了經(jīng)濟損失。北京物價高，我們耗不起，為求自保，現(xiàn)在我們每接手一位新的老人，都要收三四十萬元作為押金。

記者了解到，現(xiàn)行的《中華人民共和國老年人權益保障法》第二十四條規(guī)定：贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人不履行贍養(yǎng)、扶養(yǎng)義務的，基層群眾性自治組織、老年人組織或者贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人所在單位應當督促其履行。

王先生認為，這種督促其履行的違法責任太輕，建議對于遺棄老人等行為應該有更嚴格的處罰，而且社會福利體系對這種被遺棄的老人，也應該有更好的救濟方式。