美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),住宅產(chǎn)品的地理分布,取決于老年人口的區(qū)域分布

養(yǎng)老地產(chǎn)市場的政策體系包括推動和規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生的一系列政策總和，它涉及養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的法律地位、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等諸多方面，與此同時，它也涉及為確保養(yǎng)老地產(chǎn)市場穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，而頒布的一系列法律法規(guī)。

上述政策以正式和非正式的規(guī)則相結(jié)合，養(yǎng)老地產(chǎn)市場的相關(guān)政策體系屬于制度范疇，養(yǎng)老地產(chǎn)市場的政策體系變遷根本上就是養(yǎng)老地產(chǎn)市場新制度代替舊制度的過程。在此過程中，推動制度變遷的主體主要涉及三個方面，分別是制度的供給主體、制度的需求主體和制度的相關(guān)利益團體。

第一，養(yǎng)老地產(chǎn)市場制度的供給主體。政府的基本功能是為社會提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，美國中央政府和州政府地位和功能存在差異，中央政府是養(yǎng)老地產(chǎn)制度的主要提供方，基于立法機關(guān)和行政機構(gòu)頒布針對養(yǎng)老地產(chǎn)市場的相關(guān)法律法規(guī)以及諸多的政策措施。

養(yǎng)老地產(chǎn)市場的政策體系是否健全受制于中央政府，若其對養(yǎng)老地產(chǎn)市場的態(tài)度是積極鼓勵，那么其政策體系的構(gòu)建就面臨較為有利的供給趨勢；若持消極，甚至反對的態(tài)度，那么其政策體系的構(gòu)建將面臨供給不足，或者停滯的趨勢。

在老齡化日益嚴(yán)峻，各國政府針對養(yǎng)老地產(chǎn)的態(tài)度總體上是積極鼓勵，但在執(zhí)行過程中，則存在顯著區(qū)別。地方政府是養(yǎng)老地產(chǎn)制度的主要實施者和養(yǎng)老地產(chǎn)制度的補充供給者，中央政府掌握政策制定的主導(dǎo)權(quán)，但也會給予地方政府一定的政策制定權(quán)。地方政府將根據(jù)自身所屬區(qū)域的實際情況，補充制定養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的市場政策。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)市場制度的需求主體。養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)是制度的需求主體。養(yǎng)老地產(chǎn)市場從無到有，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)面對發(fā)展過程中遇到的各種挑戰(zhàn)，主要憑借具有制度供給功能的政府政策的支持，通過輿論壓力以及請示等多種方法對政府施加影響，推動政府制定出有助于養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)利益最大化的制度設(shè)計。

作為養(yǎng)老地產(chǎn)制度的直接受益對象，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)與中央政府和地方政府在利益上具有普遍的一致性。然而，不同主體之間利益存在沖突具有其必然性，換言之，養(yǎng)老地產(chǎn)制度的供給與養(yǎng)老地產(chǎn)政策的需求之間可能處于均衡狀態(tài)，也可能處于非均衡狀態(tài)，這種非均衡狀態(tài)卻是推動養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展的動力。

第三，養(yǎng)老地產(chǎn)制度的相關(guān)利益團體。所謂相關(guān)利益團體中養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、企業(yè)以及金融機構(gòu)同為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)市場中的基本構(gòu)成要素，這些要素之間是合作的關(guān)系，政府對養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的政策支持，可以印制產(chǎn)生雙贏的局面。

所以，上述機構(gòu)同樣關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)政策的利益動機，鑒于政府職能的局限性，其存在也必然有諸多的不足，這就需要非政府機構(gòu)參與進行彌補，只有如此養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策才可能有效落實。如針對養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的融資、技術(shù)革新等政策的落實，就需要借助于金融機構(gòu)、技術(shù)研發(fā)機構(gòu)等中介組織的配合。

考慮到相關(guān)利益組織的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)購買者與養(yǎng)老地產(chǎn)的提供者之間是一種利益交換關(guān)系，既可能從養(yǎng)老地產(chǎn)市場政策體系的變遷中取得收益，與養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)雙贏，同時也可能因為既得利益組織的強勢使其遭受損失，那么遭受損失的一方就可能通過各種途徑對養(yǎng)老地產(chǎn)制度的變遷進行干預(yù)，影響?zhàn)B老地產(chǎn)制度便簽的進程。

美國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品市場規(guī)模。美國老年人群的主要養(yǎng)老模式仍然以家庭養(yǎng)老為主，整個老年人群中只有大約20%進入到養(yǎng)老院。

截止到2021年第二季度，根據(jù)美國經(jīng)濟排名前100個城市的統(tǒng)計結(jié)果，美國老人社區(qū)數(shù)量總數(shù)達到16，009處，社區(qū)數(shù)量相比2015年提高了18.45%，社區(qū)床位數(shù)量達到2，011，340個，相比2015年增加了17.28%。

2021年各種類型社區(qū)擁有床位數(shù)量按降序排列依次為專業(yè)護理社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)、獨立生活社區(qū)和持續(xù)護理社區(qū)，相比2015年，專業(yè)護理社區(qū)和持續(xù)護理社區(qū)床位數(shù)量所占比重均表現(xiàn)為下降，下降幅度分別為1%和12.8%，獨立生活社區(qū)和協(xié)助生活社區(qū)床位數(shù)量所占比重均表現(xiàn)為上升，提升幅度10.7%和3.1%。

美國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品地理分布。美國養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的地理分布根本上取決于美國老年人口的區(qū)域分布，二者之間存在密切的聯(lián)系。美國家庭養(yǎng)老仍然在養(yǎng)老方式中占據(jù)主導(dǎo)地位，但與中國傳統(tǒng)意義上的家庭養(yǎng)老相比，美國家庭養(yǎng)老普遍存在如下三個方面的特征：

第一，美國家庭結(jié)構(gòu)的發(fā)展越來越趨向于小型化，年輕人贍養(yǎng)老人的比重越來越小，美國家庭養(yǎng)老中的親情與血緣成分較少；第二，美國的家庭養(yǎng)老普遍意義上是一種自我支持養(yǎng)老，子女等家庭成員的支持較少，以房養(yǎng)老是美國老年人家庭養(yǎng)老的主要形式；

第三，美國老年人的家庭養(yǎng)老中的家通常與住房相關(guān)聯(lián)，而非簡單的居住地，美國老年人口的統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)也是依據(jù)老年人的住房所在地，而非家庭居住地。上述特征決定了美國老年人更多選擇單獨居住，那么美國老年人的區(qū)域分布數(shù)量必然對美國老年社區(qū)的分布起到關(guān)鍵作用。

2021年美國老年社區(qū)數(shù)量比重依次為：東南地區(qū)、西部地區(qū)、東北地區(qū)、中北部地區(qū)和中南部地區(qū)，同期床位數(shù)量比重按降序排列依次為：東北地區(qū)、東南地區(qū)、中北部地區(qū)、西部地區(qū)和中南部地區(qū)。

2021年美國東北地區(qū)和中北部地區(qū)老年社區(qū)數(shù)量比重分別為20.74%和20.63%，合計比重達到41.37%，相比2015年，合計比重下降了0.97%，美國東北地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品比重與東北地區(qū)的老年人口比重基本相當(dāng)，供需基本平衡。

美國東部地區(qū)是美國經(jīng)濟最發(fā)達地區(qū)，其工業(yè)化、商業(yè)化和都市化程度顯著高于美國其他地區(qū)，這就導(dǎo)致該地區(qū)的平均經(jīng)濟收入高于其他地區(qū)，考慮到經(jīng)濟收入水平是決定老年人能否入住老年社區(qū)的一個重要尺度。

因此，決定美國東部地區(qū)老年社區(qū)數(shù)量的一個關(guān)鍵因素是收入水平，這也是東部地區(qū)老年社區(qū)發(fā)展區(qū)別于南部地區(qū)的一個重要方面。同時，2021年美國南部地區(qū)老年社區(qū)床位數(shù)量占比合計為36.29%，較2015年提高了1.35%。

大比例的老年社區(qū)傾向建立在美國南部，一個不可忽視的因素是美國南部地區(qū)的氣候較為溫和，陽光充足，空氣清新，適合慢性病人、高齡老年人和體弱的老年人長期居住，尤其以亞利桑那州、加利福尼亞州、佛羅里達州和德克薩斯州最受老年人歡迎，自20世紀(jì)60年代以來，大量老年人群持續(xù)不斷的從其他地區(qū)遷移到這些地區(qū)定居，同時期美國養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)快速發(fā)展。

值得注意的是，2021年美國西部地區(qū)的老年人口比重為32.26%，高于西部老年社區(qū)所占比重，這可能造成老年社區(qū)的供給低于需求，原因可能有兩個方面：

一是西部地區(qū)雖有經(jīng)濟強勢的加利福尼亞州，但經(jīng)濟發(fā)展并不均衡，人均收入相對較低，較低的收入水平極可能降低對老年社區(qū)的需求；二是美國西部地區(qū)多事山地和沙漠，自然環(huán)境遜色于東部和南部。

針對美國養(yǎng)老地產(chǎn)演進歷程與發(fā)展特征的分析發(fā)現(xiàn)：

第一，美國養(yǎng)老住宅產(chǎn)品分類顯示，根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)程度和老年人健康程度差異，美國的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品可以分為五種類型，分別為獨立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、老年社區(qū)，其中老年社區(qū)是美國最成熟、也最普遍的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，包括獨立生活社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)、失智護理社區(qū)和專業(yè)護理社區(qū)和混合型的持續(xù)護理社區(qū)。

第二，美國老年社區(qū)所占比重降序排列依次為專業(yè)護理社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)、獨立生活社區(qū)和持續(xù)護理社區(qū)；美國老年社區(qū)數(shù)量比重降序排列依次為東南、東北、西部、中北和中南地區(qū)，床位數(shù)量比重按降序排列依次為東北、東南、中北、西部和中南地區(qū)；

第三，針對2008-2019年美國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效記性分析發(fā)現(xiàn)如下基本經(jīng)濟事實：

一是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)收益率總體上表現(xiàn)為先降低而后提高的趨勢，REITs類型的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)收益率顯著超過非REITs類型。在整體均值之上的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)收益率按降序排名中，排名第一和第五的ENSG與NHC為非REITs類型養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，其它均為REITs類型養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)。

二是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動凈收益與利潤總額比率總體上表現(xiàn)穩(wěn)定，非REITs類型的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動凈收益與利潤總額比率波動程度顯著超過REITs類型。在整體均值之上的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動凈收益與利潤總額比率按降序排名中非EITs類型養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)占比達到42.85%，其它均為REITs類型養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)。

三是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)流動比率總體上呈現(xiàn)波動中下降趨勢，非REITs類型的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)流動比率保持穩(wěn)定，但其償債能力顯著低于REITs類型養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，REITs類型養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力呈現(xiàn)出下降趨勢，在整體均值之上的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)流動比率按降序排名，均值以上的企業(yè)全部為REITs類型養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)。

四是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總體上表現(xiàn)穩(wěn)定，非REITs類型的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)每單位固定資產(chǎn)創(chuàng)造盈利的能力顯著超過REITs類型養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，非REITs類型的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率期間內(nèi)均值是REITs類型的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的9.67倍，在整體均值之上的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)全部為非REITs類型養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)。

第四，美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)演進過程顯示，美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體上可以劃分為4個階段，20世紀(jì)50年代以前屬于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的萌芽期，20世紀(jì)60年代屬于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，20世紀(jì)70年代屬于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的快速發(fā)展時期，20世紀(jì)80年代至今屬于美國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的成熟期。

結(jié)語

第五，美國養(yǎng)老地產(chǎn)的演進規(guī)律反映出養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展脫離政府的單極主導(dǎo)，發(fā)展成為政府、市場以及其他非盈利機構(gòu)共同組成的多元化養(yǎng)老地產(chǎn)體系是必然的趨勢。只有在這樣一種客觀規(guī)律的支配下，美國養(yǎng)老地產(chǎn)才有自己作為一個獨立產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。